STEP4：契約後にするべきこと
1：住宅ローン申し込み
2：生命保険の見直し
3：税金の確認
4：ライフプランの見直し
1.保証料とは何ですか？
- 連帯保証人を保証してもらうためにかかるのが保証料で、借入額と借入期間によって変わります。借入の当初に一括で支払う方法と、金利に上乗せして支払う方法があります。上乗せをする場合は通常「+0.2％」になります。余裕があれば一括で支払ってしまった方が、総額が少なくなります。
2.金利にはどんな種類があるのか？
- 金利には変動金利・固定選択型金利・超長期の固定金利の3種類があります。変動金利は年に2回見直しがありますが、5年間は返済額が一定になり、元金と利息の内訳で調節されます。5年後の見直しの際に金利がどれだけ上がっていても、前回の返済額の1.25倍以上は上がりません。固定選択型金利とは、借入期間内のある一定期間の金利を固定するもので、選択した期間は、金利と返済額が一定になり、期間終了後は好きな金利を選択できます。超長期の固定金利とは、完済時までの金利と返済額が全期間一定のものです。安心感がある代わりに、他に比べ金利が若干高くなっています。
3.ミックス返済はどのように利用するのか？
- ミックス返済とは、3種類の金利の中から2つ以上を組み合わせることです。リスク分担ができ、それぞれのメリットを生かせるため、最近の主流になっています。例えば、変動金利と超長期の固定金利の組み合わせでは、変動金利で一番低い金利を選択し返済額を抑え、超長期の固定金利では全期間一定の安心感が得られます。また、変動金利の流動性の高い部分と、超長期固定の金利の高いというリスクを分担できます。
4.団体信用生命保険とは何か？
- 銀行を保険契約者とし、ローン契約者を被保険者とする保険契約のことです。被保険者が保険期間中に死亡または所定の高度障害状態になった時に、銀行は生命保険会社から保険金を受け取り、被保険者の返済に充当する仕組みです。団体信用生命保険への加入は、ローンを組む際の条件となります。また、保険料は民間の金融機関であれば、金融機関が負担してくれます。申し込む際に健康状態について記入しますが、事実と異なる事項を記入した場合は、保険金が支払われない場合もあるので、ご注意ください。
5.金銭消費貸借契約では何をするのか？
- 金銭消費貸借契約とは、銀行で行うお金の貸し借りの契約のことで、略して金消契約とも呼ばれます。ローンをお申込されるご本人が直接銀行へ行き、通帳（返済口座）の開設・契約書の記入・担保設定書類の記入等を行います。契約内容の確認や金利の説明等も行います。決済をする一週間前くらいを目安に行うのが一般的です。
6.決済（引渡し）とは？
- 買主・売主・司法書士等が銀行に集まって、実際に残金を引き出してお金を支払います。決済の2～3日前までに金消契約の時に開設した口座に自己資金を入金しておく必要があります。入金が完了後、売主から鍵等をもらい、その日中に司法書士が登記等の手続きをして、初めて買主の持ち物になります。
7.繰り上げ返済にはどんな方法があるの？
- ある程度の資金がたまったら、まとめて返済し、元金を減らすことを繰り上げ返済といいます。残債の一部を返済することを一部繰上げ返済、残債の全てを返済することを一括繰上げ返済といいます。一部繰上返済には、毎月の返済金額はそのままにし、期間を短縮する「期間短縮型」と、期間はそのままにし、 毎月の返済金額を減らす「返済額軽減型」があります。総額で見ると効果が大きいのは、「期間短縮型」です。また、返済開始から早い時期に行うほど利息軽減効果も大きくなります。
8.元利均等返済と元金均等返済の違いは？
- 元利均等返済は、毎月決まった金額を返済し、一定額の中で元金と利息の割合が変わっていきます。当初は利息の支払いに充てられる割合が多いので、元金の減りが遅くなりますが、返済額が一定なので、返済計画が立てやすく安心感があります。元金均等返済とは、元金を毎月均等にし、それに対して利息を乗せていきます。当初の返済額は元利均等に比べ負担が大きいですが、元金も着実に減っていくので、徐々に負担は軽くなっていきます。元利均等に比べ元金の減少ペースが速いので、総額で見た場合支払い金額は少なくなります。一般的なのは元利均等返済で、元金均等返済は取り扱っていない銀行もあります。
9.ボーナス返済を利用する際の注意点は？
- ボーナス返済は、毎月の返済額にプラスして、ボーナス月に一定額を上乗せして返済する方法です。年に2回、1月と7月または12月と6月といった形で設定できます。金額は民間の金融機関であれば、借入額の半分までボーナス返済に充てることが可能です。ボーナス返済を利用すれば、毎月の返済額の負担は軽くなりますが、ボーナスは勤務先企業の業績によっても変動するので、これに頼るのは危険です。できれば毎月一定額の返済をすることをお勧めします。ボーナス返済ありを選択すると銀行の審査の基準が厳しくなる可能性もあります。
10.最適な住宅ローンの組み合わせは？
- 金融機関によって、住宅ローン商品の内容、金利が違います。最近では、今後の金利上昇のリスクから35年間全期間固定の商品を選ぶ方が増えていますが、それがベストな選択とは限りません。ミックス返済という、全期間固定と変動、全期間固定と短期固定などを組み合わせる方法もあります。家計収支によって最適な住宅ローンの組み方は変わりますので、ファイナンシャルプランナーや住宅ローンアドバイザーにアドバイスを求めましょう。
11.持分比率はどのように決めたらよいのか？
- 一般的には、共有名義で不動産を取得した場合、出資比率に応じて持分を決めます。夫婦で購入した場合、出資比率が2：1であれば、2/3と1/3の持分比率となります。出資比率がはっきりしていないケースでは、所得で按分することになります。例えば共働きで、どちらか一方の収入は貯蓄をして、もう一方の収入を生活費にしていた場合、ご主人の口座から頭金全額を出したとしても、年収の比率で分ければ良いと言えます。
12.新しい住所で登記をしたほうが良い？
- 購入した物件の登記が近づくと、司法書士から「旧住所」か「新住所」のどちらで登記をするか確認されます。仲介会社の判断で旧住所で依頼していることもあります。旧住所で登記をしても問題ないのですが、将来売却する時には住所移転の登記が必要になります。売主さんの了解が得られれば、金融機関にも事前に伝えて、新住所で登記をすると良いでしょう。
