STEP1：物件探しの前に
1：不動産知識を学ぶ
2：ライフデザインを練る
3：予算を決める
1.何から始めたら良い？
- アバウトな予算や条件で物件探しから始めることは避けましょう。購入のタイミング、適正な予算、購入後の家計の収支と貯蓄残高がどのように推移するのかを確かめることが、住宅購入計画の第一歩です。そのためには、ライフプラン＆キャッシュフロー表を作成すると良いでしょう。
2.不動産のことは誰に聞けば良いの？
- 将来的に住宅を購入したいと思っている方は多いですが、不動産屋は数ヶ月以内に購入か売却をする方でないと相談にはのってくれません。不動産についての正しい知識や情報は、不動産実務に詳しい中立的なファイナンシャルプランナーに聞くことが良いでしょう。
3.自分の収入に見合った住宅購入予算はいくら？
- 各家庭によって家族構成や支出が違うため、単純に頭金と年収だけでは予算は決められません。購入予算を想定し、今後の家計のキャッシュフローや貯蓄残高の推移を把握することが大切です。今後の収入予想だけではなく、生命保険料、教育費などの支払いも考えて予算を決めましょう。
4.仲介手数料はいくらかかるの？
- 業法で定められている仲介手数料の上限は、物件価格の3％+6万円+消費税です（※物件価格400万円以上の略式計算）。仲介手数料半額や無料という会社もありますが、問題はサービス内容です。手数料が出る新築物件しか紹介しない、詳しい不動産調査などは行わない、対応が良くない、などの危険もあります。サービス内容を見極めて会社を選びましょう。
5.現地売り出し企業が週毎に変わるのはなぜ？
- 現地売り出しを行っている会社には「売主業者」と「仲介会社」がありますが、ほとんどは「仲介会社」です。仲介会社は「集客のできる現場」を常に探し、1～2週毎に現場を変えて売り出しを行っています。土地の仕入れをした売主業者は長期間売り出しを行っていることもあります。
6.未公開物件ってどういうこと？
- 不動産ポータルサイトや情報誌に掲載されていない物件や、不動産業者専用のデータベースに登録されていない物件を、情報の速さや希少価値をアピールするために「未公開物件」と呼ぶことがあるようです。その会社だけではなく他社でも取り扱えることもありますので、焦ることなく冷静に判断をしましょう。
7.A社で見た物件をB社で購入することは可能？
- 物件を見学しただけで、その会社から購入しなくてはならない、という決まりはありません。市場に出ている物件であれば、どの会社でも取り扱うことができます。物件選びよりも、仲介会社選びの方が実は大切なのです。同じ仲介手数料を支払うのでしたら、信頼できる会社を選びましょう。
8.インターネットで同じ物件が何社も掲載されているのはなぜ？
- 市場に流通している物件は、仲介会社や売主の意向で公開を制限している物件が多くあります。その中で、不動産ポータルサイトに掲載されている物件は、広告許可がおりたものだけです。広告許可がおりる数少ない物件を多くの仲介会社が競うので、同じ物件が掲載されるのです。
9.購入時に必要な諸費用はいくら？
- 新築マンション以外の中古マンション、中古戸建、新築戸建、土地については、仲介手数料（物件価格×3％+6万円）がかかります。それ以外の諸費用としては、住宅ローンを利用する場合、
・事務手数料
・保証料
・火災保険料
・登録免許税
・司法書士手数料
・印紙代
・固定資産税、都市計画税の精算金
などがかかり、およそ物件価格の7％前後の諸費用がかかります。
10.残債があっても買い替えできる？
- 購入と売却のタイミングが難しいのが買い替えです。住宅ローンの残債が多い場合、買い替えを行うには資金計画がポイントです。お客様の内容、購入物件の種類、残債によっても買い替え方法は異なります。探し始める前に、不動産実務に詳しいファイナンシャルプランナーに相談しましょう。
11.ライフプランって何ですか？
- ライフプランとは、今後予想されるライフイベントや家計の収支、夢など書き出し、住宅購入後のキャッシュフロー表などを作成するものです。住宅ローンの支払いが今後の家計にどのような影響を及ぼし、貯蓄残高がどのように推移するかが一目でわかりますので、将来のお金についての漠然とした不安が払拭できます。ファイナンシャルプランナーにヒアリングと提案を依頼することが一般的です。
12.中古住宅購入の注意ポイントは？
- 新築住宅との大きな違いは、引渡しを受けた後、万一瑕疵が見つかった場合、欠陥を売主が修復する瑕疵担保責任期間です。新築の場合は10年と義務づけられています。しかし中古の場合は、売主が個人の場合は通常2～3ヶ月。売主が業者の場合は2年間責任期間があります。その期間が経過した後に見つかった場合は、買主負担で修復することになります。売主が個人の場合は瑕疵担保責任が免責という物件もあり、その場合、買主が全てのリスクを負うことになります。
13.申込書を書いたら買わなければいけないの？
- そんなことはありません。この書類は、購入意思を示し交渉権を得るための書類です。提出後に止むを得ず契約を断りたい時は、ペナルティなしで撤回することもできます。しかし購入意思が決定していない段階で申込書を書くことは避けるべきです。売主に対して諸条件を交渉するわけですから、失礼のないようにしましょう。また、申込み時に預かり金のようなお金も必要ありません。
14.頭金はいくら用意したらいいの？
- 従来より頭金は物件価格の2割程度と言われていますが、 現在はフラットでも物件価格の100％まで借りられるので、頭金の額よりも無理のない住宅ローンの返済プランを計画するとよいでしょう。頭金が2割以上あると、住宅ローンの金利優遇が多く受けられるというメリットもあります。借地権の場合などは担保評価が低くなることがあるので、自己資金が1～2割は必要となります。
15.建築条件付き土地とは何ですか？
- 建築条件付き土地とは、建物の設計及び施工会社を売主もしくは売主の指定する設計及び施工会社で行うという条件付の物件です。建築条件なしの土地は、建物の設計及び施工会社は購入者が自由に選べます。また、土地売買契約書にこの契約が建築条件付き土地契約である事と設計に要する一定の期間を記載し、その期間内に建築工事請負契約が締結できなければこの契約を白紙解除とする特約を記載します。「建築条件付き土地」として販売されていても、交渉によって条件を外せることもあります。
16.不動産に詳しいファイナンシャルプランナーを探すには？
- 日本ファナンシャル・プランナーズ協会のホームページでは、不動産分野に詳しいファイナンシャルプランナーが登録されています。ライフコンシェルジュカウンターで相談に応じている全てのコンサルタントは、不動産業務に精通したファイナンシャルプランナーです。
17.中古マンションを購入する際の借入可能年数は？
- 中古マンションを購入してローンを組む際は、銀行によって借入年数の制限や築年数によって借入可能期間が変わることがあります。完済する時に築50年を超えないこと（銀行によっては60年や65年を超えないこと）等の決まりがあります。築50年を超えてはいけない銀行の借入可能期間は（50－築年数）年となり、新築等と同様、最長でも35年となります。銀行によっては、中古マンションでも築年数の決まりはなく、35年間借りられるところもあるので、事前に確認が必要でしょう。
18.外国人の場合、住民票はどうなる？
- 通常、住宅ローンを申し込む際には「住民票」の提出が必要になりますが、外国人の方は住民票がありませんので、代わりに提出するのが「登録原票記載事項証明書」になります。これはお住まいの行政で取得することができます。
19.電柱に貼ってある看板の不動産情報って本当なの？
- 不動産情報の内容が正しいかというより、その行為自体が軽犯罪法に違反しているので問題です。また、内容も誇大広告が多く、営業マンの意志で貼り付けていることは少ないので、そのような会社に問い合わせをすることは避けましょう。
20.広告に掲載されている物件は全て仲介手数料がかかるの？
- 広告掲載されている物件は一般的に仲介手数料がかかることが多いのですが、全てではありません。取引形態が「媒介」となっている場合は仲介手数料がかかりますが、「代理」や「売主」となっている場合はかかりません。
