レジデンシャルアドバイザーによる住宅購入前の来社型相談カウンター

STEP2：購入物件を決める前に

1：物件の選定
2：業者の選定

1.戸建や土地を見るときの注意点は？

注意点はたくさんありますが、特に「土地と道路との関係」、「隣地の状況」が重要です。建築する時や、将来売却する時にデメリットや評価が下がる要因はないか、土地に接している道路の間口、道路の幅員、道路の種類、権利関係を確認しましょう。また、隣地との境界がはっきりしているか、建物や埋設管の越境などがないかなどを確認しましょう。

2.敷地の前の電柱を移動できるの？

原則、移設することは協議により可能ですが費用がかかります。電柱は電力系と通信系の2種類あり、私道か公道か、道路上の移設か、敷地と道路との移設かによって協議する相手と費用が変わります。敷地の前の電柱を隣地との境界ギリギリの所に移設する場合でも、隣地の方の承諾が必要となるでしょう。

3.物件の前のゴミ置場を移動できるの？

移動することはできますが、ゴミ置場を利用している方々の同意と、自治会や行政との協議の上、移設先の近隣者の承諾が必要となります。また、物件を購入後に気付いても、そのことがわかっていて購入していると判断されますので、移動は難しいとお考え下さい。

4.建売住宅は心配なのですが？

「建売住宅」にも施工実績が豊富で技術もよく、信頼できる会社もたくさんあります。しかし、手抜きや施工が粗い、アフターサービスが悪い場合もありますので、過去の施工例やお客様の声などを確認しましょう。また、「建物仕様書」でどんな材料が使われているのかチェックし、インターネットで素材の良し悪しなどを調べてみてください。

5.戸建かマンションかどちらが良いのか悩んでいます。

ライフスタイルなどで選び方が違いますし、防犯性の問題、居住性の違いもあります。特に毎月のランニングコストでは差が出ますので要注意です。住宅ローンを利用する場合、マンションは、月々の支払い以外に管理費や修繕積立費がかかるので戸建よりも低い予算で探さなければなりません。将来、売却や賃貸にする場合、マンションであれば立地優先、戸建であれば環境優先に考えましょう。

6.何も妥協したくない場合はどうしたらいいの？

エリアを限定し、何年も探されている方に多い相談です。100％満足できる物件はありません。購入動機や優先順位が明確になってから探し始めましょう。また、「終の棲家」と思うとますます妥協できなくなるので、ご自身のライフスタイルが変化した場合には、売却や賃貸にすることも念頭に置いた方がよいでしょう。

7.この仲介会社は信頼できるのでしょうか？

宅建免許番号が古いから、大手だから、という理由で信頼できるとは限りません。物件の情報量やスピードも大切ですが、実績やサービス内容、会社に行ってみる、上司に会ってみるなど、ひとつずつの積み重ねで信頼できる会社かどうか判断しましょう。他社でも同じ物件が取り扱えることも多いので、どれだけ自分達の見方になって親身に迅速に動いてくれるかということが決め手です。

8.担当者に不満がある場合は？

サービス内容、会社などは信頼できそうだが、担当者に不満があるという場合は、その担当者の上司や責任者に相談し、替えてもらうことが最善です。まともな会社であれば、お客様を失うことは避けたいので、他の担当者をつけてくれるはずです。それでもだめな時は仲介会社を変えることも必要でしょう。

9.仲介手数料半額や無料の会社は信頼できる？

仲介手数料の負担が軽くなることは、お客様にとってありがたいことだと思いますが、それ以外のサービス内容などに目線を向けてください。不動産は高い買い物です。コストだけでなく、契約前後の精神的に不安定な時に、どのようなサービスをしてくれるかを確認しましょう。また、新築などの限られた物件のみを対象にしている会社も多いので注意が必要です。

10.未公開物件とはなんですか？

売主の意向で、一般の方が目にする広告に掲載していない物件、または売主が業者で、事業が計画段階である物件などをまとめて「未公開物件」と言います。 未公開といっても1社のみ独占して情報があるというケースは稀で、情報の速さや希少価値をアピールするためのセールストークになっているのも事実です。契約まで長い道のりですので、最後まで信頼できる仲介会社であるかを見極めることが大切です。

11.電柱の看板やチラシは信用できる？

不動産情報の信頼性より、その行為自体が軽犯罪法に違反しているので問題です。広告の内容も義務付けられている事項が掲載されていないことも多く、連絡先も携帯電話番号というのも見受けられます。そのようなモラルのない仲介会社を信用できるでしょうか。どうしても気になる情報でしたら、その内容を信頼できる仲介会社に聞いてみてください。

12.前面道路が私道の場合は問題がある？

車両の通行や埋設管の引き込み、道路の掘削などで問題がおきることがあります。公道に出るまでの間私道の持分があることが望ましいですが、持分が無い場合や地主さんが1人で持っている場合は事前に私道承諾書をもらうべきです。また、維持管理や埋設管の容量なども事前に確認しましょう。

13.セットバックって何？

建築基準法に定める緊急車両の通行に供する道幅を確保するため、道路の中心より2メートル後退することを言います。 その部分は宅地を道路として提供することになり、植木・工作物・建築物等の設置、駐輪及び駐車並びに建築対象面積に算入することはできません。対面側が川や線路などの場合は4メートル後退したラインとなります。土地の価格はセットバック部分を除いた有効宅地面積が対象になります。

14.位置指定道路って何？

一団の土地を何区画に区割りして分譲する場合等で区割りした土地が建築基準法に定める接道義務が満たされない場合、 一定の技術的基準に適合する幅員4ｍ以上の私道を作り都道府県知事から位置の指定を受けた道路のことを言います。 （建築基準法第42条1項5号という）。固定資産税は非課税となります。

15.気に入った土地に希望のプランが入るか不安

土地探しと建築会社選びは同時進行するべきです。土地が見つかった時は、建築のプロに現地を見ていただき、ボリュームプランと概算見積もりも出してもらいましょう。参考プランが掲載されている図面がありますが隣地との民法上の距離（50センチ）を無視していて、実際には建てられなかったり、屋根の斜線がかかることもあります。購入後に希望のプランが入らない、予算がショートしてしまったということにならないようにしましょう。